lunedì 16 giugno 2014

Come determinare il corretto prezzo di un immobile

Di fatto con l'avvento della crisi e il relativo "crollo" dei prezzi il valore di un immobile dovrebbe essere in linea con le reali potenzialita' di acquisto che noi, agenzie immobiliari registriamo da parte di possibili acquirenti nelle zone dove operiamo.
Questo rimane pero' un tema spesso controverso quando facciamo presente al venditore la somma che riteniamo giusta per il suo immobile, in quanto coloro che hanno acquistato ai prezzi correnti fino al 2008 si ritrovano a dover vendere a molto meno se desiderano concludere in fretta (teniamo conto che concludere velocemente una trattativa oggi implica comunque dai 90 ai 120 giorni perche' le istruttorie bancarie hanno tempi piu' lunghi, difficilmente decidono le filiali se e come accordare un mutuo ma tutto va alla sede e spesso occorre selezionare bene l'Istituto di credito al quale ci si affida per un mutuo in quanto si hanno offerte e tassi assai differenti) . Dunque i tempi sono piu' lunghi e le trattative spesso molto piu' a ribasso della somma che si immaginava di ottenere perche' gli Istituti bancari erogano cifre piu' basse. Ma allora quanto e' il giusto prezzo per accontentare venditore e acquirente? Quotidianamente registriamo interesse per immobili che si attestano su un valore che non supera i 170 mila, nel caso di appartamenti datati questo valore si riduce a 150/130 mila perche' non sono in categorie energetiche alte (B-C) perche' necessitano di lavori di ammodernamento insomma perche' non hanno le caratteristiche che una coppia giovane immagina di ottenere acquistando nel 2014. Tutto cio' rende difficoltoso gia' l'approccio mettiamoci poi la scarsa propensione delle banche a concedere mutui e tutto si ferma.

In questo articolo mi rivolgo ai proprietari che intendono vendere e a coloro che desiderano acquistare.
Ai primi mi rivolgo consigliando innanzi tutto di non prendere come criterio il prezzo d'acquisto di anni dove il mercato galoppava verso una follia che poi ha portato ad una bolla inverosimile (vedi appartamenti al 3-4 piano pagati a prezzi che se trasformati in vecchie lire ti facevi una villetta con giardino!)  Per cui coloro che vendono innanzi tutto facciano visitare da un agenzia immobiliare seria e competente il loro immobile e si facciano valutare la casa per le reali potenzialita', in secondo luogo (mi capita spesso....) quando si mette in vendita un immobile si dovrebbe cercare di renderlo quantomeno piacevole alla vista; chi comprerebbe un auto ammaccata, puzzolente con la tappezzeria sporca?  L'occhio vuole la sua parte o no? Non e' che l'agenzia fa i miracoli e non puo' e non deve nemmeno prendere in giro il possibile acquirente sulle reali condizioni dell'immobile! Altra cosa importante l'acquirente non e' un nemico del venditore bensi' sara' colui che probabilmente andra' a vivere e costruira' una famiglia proprio dove il venditore spesso ha vissuto con la sua dunque dovrebbe essere orgoglio di chi vende, presentare al meglio l'immobile. Se ci sono macchie, crepe ringhiere rugginose eccetera ci vuole poco a sistemare oppure se non si vuole spendere in lavori, farsi fare un rendering della casa dall'agenzia (non tutte lo fanno la nostra si) che a quel punto ha uno strumento in piu' per fare piu' visite e quindi a  reperire maggiori possibili clienti. Invece spesso il venditore fa l'esatto contrario presenta un immobile brutto, da imbiancare, pieno di cianfrusaglie sperando che chi acquista "non faccia caso al disordine..." come se chi spende denaro e' cosi' fesso da acquistare un immobile fatiscente e maltenuto.  Chi vende oggi piu' che mai deve prodigarsi a rendere l'immobile al meglio, pena il fatto che l'agenzia capendo che quell'immobile e' una causa persa abbandoni e smetta di pubblicizzarlo, del resto noi spendiamo fior di soldi per la pubblicita', soldi che non ci rende nessuno se quell'immobile non ha alcun appeal. Appurato quindi che se vogliamo vendere dobbiamo mettere a punto i dettagli in maniera professionale e porci con stile nei confronti di chi acquista passiamo adesso a coloro che intendono acquistare.

Di fondamentale importanza e' sapere se siamo finanziabili per una banca o meno. E' gia'... senza soldi non si compra semmai si sogna.
A costo di sembrare troppo diretto dico che molto spesso accade che "ipotetici clienti" visionino una serie di immobili dichiarando all'agenzia di disporre delle somma necessaria poi quando si entra nel vivo della trattativa veniamo a scoprire che: "...ho gia' un finanziamento per l'auto, uno per la televisione Led 48 pollici, uno per le vacanze fatte l'anno scorso..." insomma una serie di impegni che la banca valuta come uscite gia' esistenti per cui il rating del richiedente mutuo diventa improbabile. Un esempio: se la mia busta netta e' 1500,00 euro la banca in base alle convenzioni stabilite per far si che un persona non si impegni a tal punto da non riuscire a mangiare, pagare le bollette eccetera tiene conto di 1/3 dello stipendio quindi 500 euro. In questa somma e' considerata la capacita' di restituzione di un eventuale mutuo. Ma se abbiamo gia' altri impegni in essere tipo rata auto, televisione eccetera tutti questi denari devono essere detratti dalle 500 euro per i quali siamo stati valutati dalla banca, converrete che se le rate gia' in essere sono per dire di 350 euro, la banca fa questa semplice operazione: 500-350= 150 e con 150 euro di rata mensile credetemi si ottiene ben poco per comprar casa! L'invito e' il seguente, prima di venire in agenzia e fare gite turistiche almeno siate certi di essere finanziabili! Altro consiglio per chi acquista, e' vero che i prezzi delle case rispetto a qualche tempo sono diminuiti ma e' ridicolo proporre a un venditore a fronte di una richiesta di 150 mila 90 mila euro! Credetemi succede tutti i giorni! Dovete imparare che la trattativa deve contemplare un 10/15% massimo meno del prezzo richiesto altrimenti si rischia di perdere solo tempo in due, noi e voi. E' l'agenzia che in genere consiglia una prima offerta all'acquirente e lo fa con criteri precisi conoscendo per la maggior parte delle volte il prezzo "di rottura" accettabile dal venditore. Questo piccolo vademecum spero serva a tutti per comprendere l'essenza di una reale trattativa, per approfondimenti mi trovate qua.

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