giovedì 17 luglio 2014

Affitto con riscatto: adesso la Bcc fa da garante tra chi vende e chi compra



LA LEGGENDA DEGLI AFFITTI CON RISCATTO


Credo di essere stato tra i primi a Quarrata a parlare di “rent to buy” conosciuto dai più come affitto con riscatto. Ebbene tra le due formule in realtà vi sono delle differenze.
Il rent to buy nasce all’estero per un tipo di mercato e per una legislatura che differisce molto dalla nostra. Qualcuno ha provato ad adattare la formula, con successo relativo trovando diffidenza da parte di chi vende e di chi compra. Personalmente decisi un annetto fa circa, di approfondire l’argomento, conoscevo la vecchia formula dell’affitto con riscatto partorita della legge Fanfani negli anni ’50 quella inerente gli IACP ovvero alloggi popolari, qualcuno di voi avrà avuto senz’altro una nonna che ha vissuto in affitto in un alloggio popolare riscattato negli anni (di solito 20/25anni) che poi è divenuto di proprietà. Qua parliamo d’altro, il rent to buy prevede una sorta di contratto ove a fronte di un acconto (in genere quantificato in un 10% del prezzo complessivo) si stabilisce una vera e propria “locazione” quindi un canone mensile. Di questo canone mensile si porta a detrazione del prezzo dell’immobile solo il 50% circa per cui poniamo che il nostro immobile costi 200.000,00 euro versiamo in acconto 20.000,00 e poi concordiamo che pagheremo 1.000,00 euro al mese di queste solo 500,00 andranno a decurtare il prezzo dell’immobile. Di solito si conviene tra le parti, che trascorsi tre/quattro anni si debba andare al rogito e quindi davanti al notaio per versare la differenza e quindi divenire proprietari pena la perdita delle somme versate. Attenzione però, da noi questa formula è considerata un ibrido (rent to buy) o meglio non esiste una vera e propria giurisprudenza in merito così com’e stata concepita all’estero, se dovessero infatti nascere delle controversie si potrebbe verificare che il Giudice competente dinanzi ad una diatriba tra le parti possa ritenere che è predominante la parte locatizia come invece quella della vendita, non si hanno certezze. Idem per l’Agenzia delle entrate relativamente a come, chi e quanto tassare le parti.


Torniamo in Italia.

Non possiamo certo dire che manchi giurisprudenza circa le locazioni o le compravendite, infatti valutai fin da subito l’ipotesi (suffragata in seguito da notai e Agenzia delle entrate) di utilizzare una formula che poi di nuovo non aveva assolutamente nulla bastava fosse spiegata bene alle parti, venditore e acquirente in maniera da trovare un accordo scritto che corrispondesse alla volontà del  primo nel vendere il suo immobile con un acconto iniziale e con una serie successiva di ACCONTI SUL PREZZO che poi sono i versamenti mensili per la durata degli anni pattuiti e la volontà del secondo (acquirente) di onorare tale accordo consapevole che in caso non fosse andato al rogito nei termini prestabiliti avrebbe perso l’acconto (i versamenti mensili alla fine non venivano persi comunque perché ci aveva abitato). Nulla di strano dunque e soprattutto perfettamente legale e comprensibile.
Non contento (per natura sono “pigno-lino”) presi contatti con colleghi di Varese che sapevo operavano con formule analoghe già da diverso tempo. Mi dissero che da loro, alcune Bcc locali avevano trovato un accordo con costruttori (ANCE) che si ritrovavano decine e decine di immobili invenduti causa crisi e poca propensione delle banche nel concedere mutui alti. Allora mi misi in contatto con una Bcc segnalata e parlai con la Direzione, furono gentilissimi addirittura mi inviarono a mezzo mail tutta la documentazione che avevano predisposto PER AGEVOLARE il processo tra costruttori e acquirenti privati. Rimasi piacevolmente colpito da due aspetti, la celerità con la quale mi avevano fornito il materiale e la mole di informazioni utili. La banca in questione si faceva da “garante” ed era ben contenta di concedere il mutuo al cliente al termine dei tre/quattro anni perché poteva avere uno “storico” del comportamento del cliente definendolo così affidabile anche per la somma che avrebbe richiesto successivamente. Il meccanismo è semplice il costruttore che spesso ha situazioni bancarie un pochino al limite realizza subito capitale fresco generato dall’acconto, poi realizza una somma annua quindi ulteriore reddito a fronte del saldo finale. La banca rientra gradatamente dal costruttore non stressandolo per eventuali scoperti o posizioni difficili, l’acquirente che mai avrebbe potuto accedere ad un mutuo complessivo della somma richiederà solo la parte che rimane tra ciò che ha versato e il prezzo residuo, dunque assai meno di quanto gli sarebbe servito inizialmente. Tutti e tre contenti. A Varese.
Attenzione non pensiate che nelle città del Nord  i costruttori non abbiano i problemi che hanno i nostri!

Veniamo al nostro ambiente. Inizio a proporre questa formula avendo sondato che molti acquirenti sarebbero disponibili e sarebbero solvibili per la banca solo fino a certe somme. IL MURO.

Costruttori poco o per niente interessati intenti a spiegarmi che c’è crisi (detesto le persone che dietro questa parola nascondono incapacità di reazione) che ci sono problemi grossi che hanno abbassato i prezzi per sollecitare le richieste… faccio due conti e in media viene fuori che il deprezzamento per molti di loro consisteva nel 5/10% su un prezzo che non aveva alcun criterio, ossia se per un appartamento di 80mq mi chiedi 260.000,00 e mi levi un 10% mi hai tolto 26.000,00 euro, ma l’appartamento rimane sempre troppo caro considerando il crollo effettivo del potere d’acquisto, attenzione del potere d’acquisto perché è con questo indice che bisogna fare i conti, le banche lo sanno bene ecco perché ad oggi pur con le condizioni personali richieste non si riescono ad ottenere somme importanti. Inoltre a nessuno sembrava fregar nulla di aderire ad una formula che poteva in effetti far muovere il mercato fermo, di appartamenti nuovi che nel tempo andavano ad ammuffirsi.
Perché L’ANCE (Associazione Nazionale costruttori edili) di Varese si è mossa organizzandosi con Bcc del territorio e da noi non sanno nemmeno di cosa si parla? Forse perché come spesso accade ai vertici vi sono incapaci? Chissà.
Le banche. Le banche idem. Inviai tutta un informativa ad un “alto” Dirigente “importante” di un gruppo bancario del nostro territorio allegando anche ciò che la famosa Bcc bresciana aveva realizzato (volantino pieghevole, diverse pianificazioni di mutuo, tutto dalla A alla Z bastava fare un copia e incolla e prendere atto di una situazione che funziona per riproporla…) non fui degnato di una risposta, anzi si, dopo qualche tempo svogliatamente con la retorica serafica tipica dell’impiegato pagato comunque vada, mi fu detto che loro preferivano NON fare mutui prima casa per il 2014 a causa delle grosse sofferenze che avevano già in pancia per questo mi fece notare sorridente che applicavano (per scoraggiare il cliente) tassi molto più alti di altre banche!

Lascio a voi le considerazioni… leggendo l’articolo sotto…

See you, Vostro affezionatissimo.



La formula dell'affitto con riscatto si sta qualificando come la risposta per le giovani coppie che vogliono acquistare casa visto che mancano soldi per comprare. In un mercato ancora profondamente in crisi la Banca di Credito Cooperativo di Busto Garolfo e Buguggiate ha voluto dare in collaborazione con l'Associazione dei Costruttori Edili (Ance) della provincia di Varese il progetto Merito Casa.
La Bcc diventa garante tra le parti tra chi vende e chi compra per sostenere non solamente il mercato, ma le stesse famiglie. «Si parla molto dell'affitto con riscatto, ma in nessuna delle formule proposte la banca viene coinvolta fin dall'inizio. In Merito Casa, invece, la Bcc entra nella relazione tra costruttore e acquirente, garantendo l'uno e l'altro negli anni di affitto e, stanti le condizioni di partenza, garantendo anche l'erogazione del mutuo al termine del periodo di locazione», premette il direttore generale della Bcc, Luca Barni. «Per quanto le risposte siano ancora abbastanza timide, negli ultimi mesi l'attenzione a questo progetto è cresciuta esponenzialmente: sono state chiuse alcune decine di pratiche che hanno visto i giovani fare i primi passi per l'acquisto della casa. Come banca del territorio vogliamo essere punto di incontro tra le esigenze delle imprese e le richieste delle famiglie».
Concretamente, Merito Casa funziona così: l'acquirente sceglie una casa da un costruttore associato Ance e/o associato Bcc, concorda il prezzo bloccandolo. Quindi si rivolge alla filiale Bcc di riferimento per accedere a Merito Casa e scegliere la formula temporale di affitto (da 2 a 4 anni). Per questo periodo l'acquirente vive nella sua casa pagando al costruttore un affitto comprensivo dell'anticipo che formerà l'acconto per accedere al mutuo. Al termine dei 2-4 anni potrà procedere all'acquisto della casa con il rogito. Merito Casa, oltre al recupero totale delle spese di affitto, prevede la copertura assicurativa gratuita offerta dalla Bcc (principalmente per perdita del posto di lavoro) per il primo periodo contrattuale.

Guardando solamente alle principali città della provincia di Varese, è possibile ipotizzare che siano almeno 15mila gli immobili invenduti. Continua Ghiringhelli: «Nel complesso il settore delle costruzioni vive una grande crisi. Due dati: le imprese iscritte alla cassa edile che erano 2.360 nel 2008 e sono oggi 1.600 scarse. Gli operai impiegati nel settore erano circa 10mila nel 2008, oggi non arrivano a 6.400. C'è stata una perdita di 4mila posti, che significa, compreso l'indotto, circa 8mila addetti». Davanti a questi numeri, una ripresa nell'immediato sembra difficile. Osserva Ghiringhelli: «L'affitto con riscatto sta vivendo una seconda giovinezza: fino a qualche tempo fa penalizzata fiscalmente per le imprese, oggi questa formula può essere la risposta non solamente per un rilancio del mercato, ma anche per dare opportunità alle giovani coppie che cercano casa. Soprattutto con una banca, la Bcc, che fa da garante tra le parti».

FONTE: Il Giorno di Varese


1 commento:

  1. ELENA VANNUCCHI ha commentato sul sito: Molti complimenti per l’articolo, scritto benissimo e in modo davvero esaustivo.
    Ho provato sulla pelle cosa sia quel muro invalicabile nel parlare di affitto a riscatto.
    E ho ricevuto anche la bella risposta della bcc di Vignole nel richiedere un mutuo.
    Complimenti a tutte queste banche che han deciso di smettere di fare il loro dovere verso privati cittadini risparmiatori, ovviamente nella totale inerzia da parte di tutti noi.!!!!

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